문 : 저는 새로 신축한 원룸을 임차하면서 소유자라고 주장하는 분과 임대차계약을 체결하여 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데, 등기부등본을 열람해보니 계약 이전에 이미 임대인인 건축주명의로 소유권보존등기 후에 신탁회사 명의로 신탁등기를 경료하였습니다. 이 경우 저는 주택임대차보호법상의 대항력을 유지할 수 있는 것인가요?

답 : 통상 건물을 신축하는 경우 건축비용 등 자금조달을 위하여 건축주가 신용협동조합 등으로부터 대출을 받는 대신, 건축주 명의로 소유권보존등기를 마침과 동시에 대출자(신용협동조합 등)를 수익자로 하여 신탁회사에게 소유권을 이전하는 경우가 많습니다.(담보신탁에 의한 소유권이전등기)
이 경우 신탁의 법리에 의하여 소유권은 대외적으로는 수탁자(통상의 경우 신탁회사)에게 이전되는 것이므로 건물의 임대권한 또한 통상적으로 수탁자가 가지게 되며, 통상적으로 ‘수탁자의 동의 없이 신탁자가 임대할 수 없다.’는 규정을 신탁원부 상에 기재되기 마련입니다. 
그러나 그렇다고 하여 실질적인 소유자인 신탁자에게 임대권한이 없다고 단정할 수는 없습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수 없고, 비록 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것입니다. 
이 경우 임차인은 등기기록상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없게 됩니다.(대법원 2006. 2. 9. 선고 2004다17429 판결)  
또 임대차계약상의 임대인이 비록 주택의 소유자가 아니라 하더라도 주택의 신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임대인인 신탁자는 수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것입니다.(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결)
따라서 귀하의 경우 신탁자인 임대인이 권한이 없이 귀하와 임대차계약을 체결하였다면 신탁자인 임대인이 소유권을 회복하지 않은 한 귀하는 주택임대차보호법상의 보호는 받기 어려울 것이나 사실상의 임대차계약의 권한 있다는 점이 인정된다면 귀하는 주택임대차 보호법의 적용을 받고 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력도 취득하였다고 할 수 있겠습니다. 

*질문에 대한 답변은 한정된 정보에 근거하여 드리는 답변이기 때문에 구체적인 내용과 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

-법무사 김고중(문의 : 010-7295-5660)