문: 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매신청이 접수된 경우, 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하게 되면 이를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지요? 

답: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 “임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.”고 규정하고 있고 위 규정에 의하면 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도, 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면, 그 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없습니다.
한편, 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없습니다(대법원 1998.09.18. 선고 97다28407 판결 참조).
따라서, 임차인의 배당요구는 임대차관계 해지의 의사표시로 볼 수 있고 경매법원을 통하여 임대인에게 임차인 甲의 배당요구사실이 통지되는 시점에 임대차관계는 해지되는 것이므로, 아직 임대인에게 배당요구사실이 통지되지 아니하였다면 임대차관계가 종료된 것이 아니므로 임대차보증금 또한 당장은 반환받을 수 없을 것입니다. 한편 민사집행법 제89조 및 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)에 의하면 적법한 배당요구가 있을 시 경매법원은 배당요구 신청일로부터 3일 이내에 직권으로 그 이해관계인에게 그 사유를 통지하도록 하고 있습니다.

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