문 : 저는 부동산 소유자로부터 부동산을 매수하여 잔금까지 모두 지급하였는데, 소유권만 이전하지 않고 있던 중 매도인이 갑자기 사망해버렸습니다. 사망한 매도인의 상속인들은 매매사실을 모두 시인하고 등기에 협조하려고 하여, 매도인 명의로 되어 있는 위 부동산을 상속등기 없이 바로 제 명의로 이전하려고 하는데 가능한지요? 

답 : 부동산등기법 제27조는 ‘등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다.’라고 규정하고 있으므로 귀하의 경우 이 규정에 의하여 상속등기를 경료함이 없이 곧바로 매도인으로부터 상속인에게로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 가능합니다. 

위 사안과 관련하여 판례는 “피상속인 소유의 부동산에 관하여 피상속인과의 사이에 매매 등의 원인행위가 있었으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 사이에 상속이 개시된 경우, 상속인은 신분을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 피상속인으로부터 바로 원인행위자인 매수인 등 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있고, 그러한 경우에는 상속등기를 거칠 필요가 없이 바로 매수인 앞으로 등기명의를 이전할 수 있으며, 이러한 법리는 상속인과 등기권리자의 공동신청에 의한 경우뿐만 아니라 피상속인과의 원인행위에 의한 권리의 이전, 설정의 등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분신청의 인용에 따른 법원의 직권에 의한 가처분기입등기의 촉탁에서도 그대로 적용되므로, 상속관계를 표시한 기입등기의 촉탁이 있을 경우 적법하게 상속등기를 거침없이 가처분기입등기를 할 수 있다”라고 하였습니다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다23999 판결). 
따라서 귀하는 사망한 매도인의 상속인들로부터 상속관계를 소명하는 서류 등의 협조를 얻어서 상속인들에게 상속하는 상속등기 없이 매도인으로부터 귀하로 직접 소유권이전등기하면 될 것입니다. 참고로 등기의무자의 사망 전에 등기원인이 이미 존재한 상태에서 등기의무자의 사망 후 그로부터 경료된 등기의 추정력에 관하여 판례는 “사망자 명의의 등기신청에 의하여 경료된 등기는 원인무효의 등기로서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없다고 하겠으나, 등기원인이 이미 존재하고 있으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안에 등기권리자 또는 등기의무자에 관하여 상속이 개시된 경우 피상속인이 살아 있다면 그가 신청하였을 등기를 상속인이 부동산등기법 제27조의 규정에 따라 신청하는 때에는 그 등기를 무효라고 할 수 없으므로, 사망한 등기의무자로부터 경료된 등기라고 하더라도 등기의무자의 사망 전에 그 등기원인이 이미 존재하는 등의 사정이 있는 경우에는, 그 등기는 위와 같은 절차에 따라 적법하게 경료된 것으로 추정되어 그 등기의 추정력을 부정할 수 없다”라고 한 바 있습니다(대법원 1997. 11. 28. 선고 95다51991 판결, 2004. 9. 3. 선고 2003다3157 판결)

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-법무사 김고중(문의 : 010-7295-5660)