심규환 법무사

◯ 2020년 10월 - 2023년 10월 으로 하는 주택임대차계약체결

◯ 임차인이 계약기간을 연장하기 위해 계약갱신요구 - 임대인의 거절

◯ 2023년 4월 임대인이 주택을 타인에게 매매한 경우, 임차인의 매수인(새 임대인)에 대한 계약갱신요구 가능성 여부

[분석]

주택임대차보호법에서는 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 거절을 통지하여야 하고, 정당산 사유 없이는 계약갱신요구를 거절하지 못하도록 하고 있으므로, 위 사례에서 계약갱신거부가 정당한 사유에 해당하는지를 검토할 필요가 있습니다. [검토]

1. 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유에는 여러 가지가 있으나, 대표적으로는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우라고 하겠습니다. 그런데 위 사례에서는 임대인이 계약갱신 거절 기간에 임차주택을 매매하여, 새 임대인이 된 매수인이 실거주를 목적으로 계약갱신을 거절할 수 있는지가 문제됩니다.

2. 이와 관련하여 대법원은 “주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호가 정한 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내(만료 전 6개월에서 2개월 사이)에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면, 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보야야 할 것인 점을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 본다”라고 하여, 매수인의 손을 들어주었습니다.

[결론]

따라서 위 사례에서도 매수인의 갱신거절은 정당하다고 볼 수 있으므로, 이에 따라 임차인은 임차주택을 임대차종료일에 인도하여야 합니다. 위 판례에 따라 앞으로는 계약갱신 거절 기간 내에 집을 파는 사람은 임차인의 눈치를 볼 필요가 없고, 매수하는 사람은 거주 목적으로 매수가 가능하며, 임차인은 임대인의 매매여부에 신경을 써야 할 것으로 보입니다.