법무사 심규환

◯ 목적물(건물) - 2018. 3.에 근저당권이 설정됨

◯ 위 건물 옥상에 조립식 판넬건물이 소재

◯ 옥상사용권을 허가받은 제3자가 2018. 6.에 위 판넬건물을 건축한 경우, 판넬건물이 경매 대상이 되는지 여부

[문제제기] 기존건물과 제시외 건물의 소유자가 동일하다면 제시외 건물은 기존건물의 종물로 볼 수 있으므로 경매대상이 됩니다. 그러나 소유자가 다르고 특히 조립식 건물이라면 더욱 문제가 될 수 있습니다.

[검토]

1. 등기부에 등재되지 아니한 제시외 건물을 매각물건에 포함시키기 위한 요건

대법원은 등기부에 등재되지 아니한 제시외 건물이 존재하는 경우에 소유자가 건축하여 소유하는 것이 판명된다면 경매신청인이 대위등기를 신청한 후 매각신청을 하거나 경매대상 부동산의 부합물이나 종물이 명백한 경우가 아니라면 매각 물건에 포함시켜서는 안된다는 입장입니다(대법원 1999. 8. 9. 99다504결정).

2. 부합물 여부 판단 기준

제시외 건물이 부합물인지 여부는 물리적 구조나 용도, 기능 및 거래의 관점에서 사회적, 경제적으로 볼 때 그 자체로서 구조상 건물로서 독립성이 없고 종전의 건물과 일체로서만 거래의 대상이 되는지 상태와 여부와 소유자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 합니다.

따라서 기존 2층 건물과 일체를 이루는 3층 건물은 부합물로 볼 수 있고, 증축된 2층이 기존의 1층과 거의 같은 넓이와 크기로 경계가 명확하고 서로 차단되어 있으며 자체의 전용부분이 있는 경우에는 부합물이 아닌 건물로 볼 수 있습니다.

3. 소유자가 다른 옥상에 건축된 판넬건물인 경우

위 사례의 경우 옥상의 판넬 건물은 그 소유자가 건물소유자와 다른 경우로서, 위 판넬 건물이 건물의 부합물이라고 할 수 있는 경우에만 경매의 대상이 됩니다.

그러므로 위 판넬건물은 그 구조나 용도, 거래의 관점에서 볼 때 그 자체로서 독립성을 가진 건물이라고 할 수 있으며, 기존 건물로부터 쉽게 분리가능하다고 볼 수 있어 부합물로 볼 수 없으므로, 경매대상이 된다고 할 수 없습니다.