문 : 저는 아파트 상가 건물을 임차하여 영업을 해오고 있는데, 최근 영업이 잘 되지 않아 수개월 상당의 관리비를 미납하고 있습니다. 그런데 최근 아파트 관리단에서 저와 함께 구분소유자(아파트 소유자)에게 관리비를 청구하고 있습니다. 구분소유자에게 미납된 관리비를 청구하는 것이 타당한지요?(저희 아파트의 규약에는 임차인이 관리비를 미납하는 경우 구분소유자가 책임을 져야한다는 규정은 없습니다.)

답 : 대부분의 집합건물의 규약에는 임차인이 관리비를 미납하는 경우 해당 건물의 소유자인 구분소유자가 연대하여 이를 부담하기로 하는 규정이 존재하며, 이러한 경우 구분소유자는 미납관리비에 대하여 연대하여 책임을 져야 합니다. 문제는 위 사안에서와 같이 규약에 연대책임의 규정이 존재하지 않는 경우입니다. 
이와 관련한 하급심 판례(서울중앙지방법원 2012가197564 판결)에서는 ‘구분소유자에게 임차인의 관리비를 부담시키는 내용의 관리규약이 존재하지 않는다면 해당 관리비는 전기와 수도를 직접 사용한 임차인의 책임일 뿐, 구분소유자는 그 책임을 부담하지 않는다.’라고 판시하여 그 책임을 부정한 바 있습니다. 다만, 위 하급심 판례에서 문제가 된 부분은 임차인이 직접 사용한 전기와 수도요금의 부담 부분이었으며(이는 공용부분이 아닌 전유부분에서 발생한 문제로 보입니다), 공용부분의 경우 아래의 대법원 판례와 같은 이유로 구분소유자 역시 그 책임을 부담하여야 할 것으로 보입니다.
즉, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다.”, 또 제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다.”라고 규정하고 있는 바, 이에 의하면 위 법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 위 법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 상당합니다.(대법원 2009다22266 판결)
따라서 귀하의 경우와 같이 집합건물의 관리규약에 명시적인 규정이 존재하지 않는 경우 전유부분의 관리비(개별수도료, 세대전기료 등)에 관하여는 구분소유자가 책임을 질 이유는 없다고 할 것이나, 공용부분의 경우 구분소유자가 책임을 져야할 것을 생각됩니다. 첨언하면 아파트 관리비는 3년의 단기소멸시효에 해당하니 이점에 유의하시기 바랍니다.

*질문에 대한 답변은 한정된 정보에 근거하여 드리는 답변이기 때문에 구체적인 내용과 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

-법무사 김고중(문의 : 010-7295-5660)