종중이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 행위에 종중 총회의 결의가 필요한지 여부

문 : 제가 속해 있는 종중의 대표자인 회장이 종중 소유의 임야 약 40,000㎡를 약 200억 원에 매도하는 계약을 체결한 사실이 있습니다. 그런데, 저희 종중의 대표자인 회장은 종중을 대표하여 위 매매계약을 중개한 중개업자에게 법정 중개수수료 상한액인 0.9%를 중개수수료로 지급하기로 하였다고 합니다. 하지만, 전체 매매액수 대비 상당한 수수료를 지급하는 결정을 함에 성인 여자 종원을 포함한 종중 총회의 결의가 없었으므로 수수료 지급 약정이 무효가 되는 것은 아닌지 궁금합니다. 

답 : 우리 민법 제275조 제1항은 “법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.”고 규정하고 있는데, 종중은 공동선조의 분묘수호와 제사, 그리고 종원 상호간의 친목도모 등을 목적으로 자연발생적으로 성립한 종족 집단체로서, 종중이 규약이나 관습에 따라 선출된 대표자 등에 의하여 대표되는 정도로 조직을 갖추고 지속적인 활동을 하고 있다면 비법인 사단으로서의 단체성이 인정됩니다(대법원 2008. 10. 09. 선고 2005다30566 판결). 또한, 종중 소유의 재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로 그 관리 및 처분에 관하여 먼저 종중 규약에 정하는 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그 점에 관한 종중 규약이 없으면 종중 총회의 결의에 의하여야 하므로 비록 종중 대표자에 의한 종중 재산의 처분이라고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효로 보게 됩니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다18656 판결, 2000. 10. 27. 선고 2000다22881 판결). 같은 취지로 민법 제276조에서 총유재산의 관리, 처분 및 사용수익 방법에 대해 규정하고 있습니다.
귀하의 경우 종중 소유 재산을 매매함에 있어 중개수수료 부담행위의 성격을 어떻게 보느냐에 따라 유효한지 여부가 결정됩니다. 즉, 총유물 자체에 관한 이용 개량행위인 “관리” 행위나 혹은 법률적 사실적으로 소유권 등 물권적 변동이 생기는 “처분” 행위로 볼 경우에는 종중 규약에 별도의 정함이 없는 한 총회의 결의에 의하여야 할 것입니다. 반면, 그 정도에 이르지 않은 단순히 보존행위나 사용 및 수익 행위로 본다면 총회의 결의가 없다고 하더라도 무효의 행위로 볼 수는 없습니다.
그런데, 종중 소유 임야의 매매계약에 부수하여 중개인에게 중개수수료를 지불하는 행위는 “총유물”인 임야 자체를 처분하는 행위가 아닐뿐더러 이를 이용하거나 개량하는 행위도 아닌 것으로 보입니다. 이는 귀하가 속한 종중이 중개업자에게 수수료 지급의무를 부담하는 단순 채무부담행위로 보일 뿐입니다.
따라서 귀하 종중의 대표자가 종중 소유 임야를 매도하면서 중개수수료를 지급하기로 약정한 행위는 종중 총회의 결의를 거쳐야만 하는 관리 또는 처분행위로는 볼 수는 없는 사안이라 판단되므로 이를 무효의 법률행위로 보기는 어렵다고 사료됩니다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 참조).

*질문에 대한 답변은 한정된 정보에 근거하여 드리는 답변이기 때문에 구체적인 내용과 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

-법무사 김고중(문의 : 010-7295-5660)