문 : 저는 매도인으로서 부동산 매매 시 계약금 10%, 중도금 50%, 잔금 40%를 지급 받기로 하고 매매계약을 체결하였는데 매수자가 중도금 또는 잔금 지급을 하지 않을 경우 어떻게 해야 할까요?

답 : 결론부터 말씀드리면 계약을 해제할 수 있습니다.

민법 제544조(이행 지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

민법 제544조는 매수자가 중도금 또는 잔금의 지급을 이행하지 않을 경우 상당기간(보통 1~2주) 이행을 요구하고(보통 내용증명 우편으로 최고서를 발송합니다.) 그 기간 안에 이행이 되지 않으면 계약을 해제 할 수 있고, 상대방이 이행하지 않을 것이라는 의사를 표시한 경우에는 최고를 할 필요 없이 계약을 해제 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

받으신 계약금은 중도금을 받지 않았다면 위약금으로 보고 반환하지 않아도 되겠으나 중도금을 일부 받았다면 반환하여야 합니다. 만약 계약시 계약금을 별도의 손해배상 예정액이나 위약벌로 본다고 약정하였다면 비록 중도금을 받았다고 하더라도 계약금은 과도하지 않은 한도에서 반환하지 않아도 됩니다. 상대방이 반환금 수령을 거부할 경우에는 공탁을 할 수 있습니다.

중도금은 정상적으로 지불이 되었으나 잔금을 치루지 않는 경우 상대방이 이행지체로 되기 위해서는 잔금 지급일에 소유권이전 등기에 필요한 서류를 준비해서 매수인에게 제공한다는 의사를 밝혀야 합니다. 이는 매매계약서에 잔금 미지급 시 자동으로 계약이 해지된다는 취지의 약정이 있다고 하더라도 마찬가지입니다.(대법원 98다505 판결) 이행지체로 인한 채무불이행 상태가 되어야만 적법하게 계약을 해제할 수 있기 때문입니다.

즉, 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금지급 의무는 동시이행의 관계이므로 이전등기서류 제공의 의사 없이 잔금지급만 요구하는 것으로는 매수인을 이행지체 상태로 만들 수 없어 결과적으로 채무불이행으로 인한 계약해제를 할 수 없게 됩니다.